小餐飲選址，考察一個商鋪的核心要點有哪些

很多餐飲新手在創(chuàng)業(yè)初期都會遇到這樣的問題：我想找一家旺鋪，但自己沒經驗怎么辦？餐廳選址是開店的開端，誰都想要找一個生意興隆的旺鋪，但現(xiàn)實卻經常事與愿違，不管是創(chuàng)業(yè)新手還是老手，統(tǒng)統(tǒng)在選址時交了不少學費。

考察一個商鋪就顯得尤為重要，那么當你在考察一個商鋪時，都需要注意哪些方面呢？

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　　考察商鋪的硬件條件

　　很多餐飲新人在看好一個商鋪之后與出租方（也就是房東）交談時，往往會陷入一種不知道要問什么的狀態(tài)。

　　等到接手商鋪之后就會遇到各種各樣的問題，產權上的問題、水電上的問題、裝修的問題等等。所以這就需要餐飲人在接手商鋪時一定要將自己的問題羅列清楚，將所有的硬件條件一一確認無誤后才可以避免踩坑。

　　那么，在了解商鋪硬件條件時都需要注意哪些條件呢？接下來小嘩一一為大家講解。

　　1、產權

　　首先，租商鋪要明確房屋的產權問題，產權就是房屋的歸屬權。

　　你要清楚和你談的人是不是房東，他是否有房屋的產權證明；如果是二房東的話，一定要清楚他將房屋出租或轉讓給你是否經過原房東的同意。這里一定要注意，防止因為沒經過房東同意而扯皮的現(xiàn)象。

　　我身邊就有過這樣的經歷，和二房東把合同簽了，轉讓費也交了，結果原房東來收房了， 后官司也沒有答應，因為二房東卷起跑了。

　　所以，在簽署合同時一定要謹記，租房合同必須要和原房東簽署，得到原房東的授權，以免日后再生爭端。

　　產權上還有一點是要看房屋的屬性是否可以商用，如果是住宅的話，后期在辦理各種證件可能會遇到麻煩。

　　2、基建

　　從餐飲店來說，基建就是指房屋是否具備餐飲條件，一般開餐飲店主要考慮的要素有：電力、燃氣、排煙、排污、上下水、消防這幾點。

　　這幾點當中我們尤其要注意排煙，因為有很多商鋪不具備排煙條件，例如：居民樓下、學校門口，如果在這種位置開店，后期有可能會和周圍的人發(fā)生一定的爭端。

　　3、面積

　　面積是考察商鋪的首要條件，面試大小是否符合自己的要求，對應商鋪面積的租金成本是否在自己所承擔的范圍之內，這些都是我們要考慮的。

　　需要注意的是，我們要分清建筑面積和實用面積。很多商場店鋪都會有公攤，招商的時候一般告訴你的是建筑面積，但是你要知道他實際面積的大小，提前做好規(guī)劃。

　　身邊一個朋友犯過這樣的錯誤，在做店內設計的時候，錯把圖紙上的建筑面積當成實用面積來計算，等到設計完成所有定做好的社備進場以后，發(fā)現(xiàn)好多設備放不進去，這下子就悲劇了。

　　4、房屋格局

　　格局就是商鋪的平面布局，一般來說挑選格局按照如下四種依次挑選。展示面大，進深比較小的方形鋪子>進深深，展示面小，總面積規(guī)整的鋪子>形狀不規(guī)則，利用率不高的鋪子>倒梯形，入口小進深大的鋪子。

　　5、樓層

　　樓層的高低也會影響餐椅生意的好壞。小餐飲店一般選擇臨街純一層的店比較好，尤其是帶有快餐屬性的，如果你選擇在二樓、三樓或更高樓層，那么想讓客戶上樓去吃就會非常難。

　　還有那種一拖二、一拖三的鋪子，小餐飲店也要慎重選擇，增加樓層也就意味著要增加人手，從而增加經營成本。

　　6、層高

　　店鋪層高也是一個重要因素，一般小餐飲店層高在3米多比較合適。層高太低給人一種壓迫感，層高太高會給人比較空蕩的感覺。層高不合適我們應該用什么方法來解決呢？

　　層高太高：通過吊頂、裝飾燈或者增加小二層來解決；

　　層高太低：通過打造環(huán)境的溫馨與舒適給人小清新的感覺。

　　7、外圍環(huán)境

　　比如門頭展示面寬窄、門頭是否顯眼、門口是否有停車位、門口是否有廣告為、外圍是否有遮擋等等。

　　總之，我們在硬件設施這一塊一定要爭取更好的條件，為以后的運營和營銷做考慮。一個店鋪好的位置可遇不可求，有的是可以通過后期改造所解決的，有的是不能通過后期調整來優(yōu)化，那么這個時候選擇上就要注意了。

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　　考察商鋪的軟件條件

　　一個小餐飲商鋪軟件條件主要包含以下幾點：

　　租金：要了解租金是如何計算的，其成本是否和地段以及面積大小所匹配，在自己的租金能力范圍下是否可以盈利；

　　交租方式：按年付還是半年付還是季度付費？一次多付是否有優(yōu)惠；

　　押金：押金是多少？押金如何退？一般在租商鋪的時候都會有押金，通常是一個月的租金。押金一定要和房東或物業(yè)說清楚押金的用途以及退押金的條件，規(guī)避扯皮現(xiàn)象的發(fā)生。

　　免租期：有無免租期，免租期多長時間。也就是裝修期，在很多地方租房的時候留給我們裝修的時間，在這個時間里面是不算租金的。一般來說商場店鋪都會預留一個裝修期，具體時間長短需和商場協(xié)調；個人商鋪通常情況下不會有裝修期。具體商鋪談判的技巧，我們在以后會專門為大家講解。

　　合約期：合同能簽幾年；在合同期內租金等是否不變，這個主要是保障自己的權益，防止中途房東不讓干了或者是惡意漲房租；

　　租金遞增：租金是否遞增；一般按什么比例遞增；

　　有無拆遷風險：會不會面臨拆遷；拆遷損失誰來承擔

　　物業(yè)水電費用：物業(yè)水電費分別多少錢？應該怎么交？通常要交給誰？

　　轉讓費用：是否有轉讓費用？轉讓費用要花多少錢？

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　　考察商鋪的人文條件

　　我們做任何事情都是和人打交道，我們選擇一個商鋪之后會和房東打交道、和物業(yè)打交道、和左鄰右舍打交道，這些人文條件我們都要事先考慮。

　　主要溫馨提示各位餐飲人有以下四點需要注意的：

　　1、能否直接和房東簽約

　　必須要和原房東重新簽署租房合同，約定租金租期等條件；如果是從二房東手里簽合同的話，必須要有原房東的授權。

　　2、房東個人品質和素質怎么樣

　　我們在與房東打交道的過程中，觀察和了解房東這個人怎么樣？是否講理、是否好相處，因為 終你要和這個人打交道，必須得對對方的情況有所了解。

　　3、打探房東本人及親屬有沒有做餐飲的

　　防止自己成為幫別人養(yǎng)店的炮灰，這種情況在餐椅行業(yè)非常常見，自己辛辛苦苦養(yǎng)起來的店， 終被房東截胡了。所以考察店鋪時，需要多留意是否房東及親屬有做餐飲的。如果存在這樣的隱患，但是自己又不想放棄這個店，那么就需要在合同里把后續(xù)的條件都約束清楚，以防后患。

　　4、物業(yè)及周圍居民關系是否好處理

　　周邊這些人不僅是你的顧客，還是你的鄰居，關系處理不好的話，勢必會對生意造成不良的影響。

　　舉例：曾經我接手過一個社區(qū)底商的店，沒有轉讓費、位置也不錯，我們四處打聽這個店鋪的情況。

　　原來之前在這里做的一個年輕人，因為脾氣比較暴躁，和物業(yè)以及樓上的住戶關系相處的很糟糕。物業(yè)天天找事情，住戶天天投訴，工商局、藥監(jiān)局隔三差五來店里檢查， 終小伙子扛不住不干了。

　　我們分析了之前的情況，覺得主要是和周圍的人關系處理的不好。所以，在我們開店前我們主動去找了物業(yè)請吃飯溝通交流，物業(yè)沒有啥問題了并主動給樓上住戶溝通協(xié)調；開業(yè)前，我們又給樓上的住戶發(fā)了店內免費品嘗的券以及優(yōu)惠券，結果問題就很好的解決了。

　　我們當時沒有提前將情況了解清楚，處理不得當?shù)脑?，那么情況有可能也會很糟糕。

　　總結

　　所以我們在考察商鋪時，主要是從硬件條件、軟件條件以及人文條件三個部分去考察，所有的條件都要事先考慮到，防患于未然。